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程崇山:房价短期内不会下降 市场分化严重

摘要:中国企业资本联盟常务副理事长,华创房地产研究院副院长,中国国际城市化发展战略研究委员会委员,北京信澳投资咨询有限公司董事长,北京信必达房地产经纪公司董事长。主要对全球化资本配置与房地产市场有着一定的研究积累,在金融与房地产行业有着良好的人

中国企业资本联盟常务副理事长,华创房地产研究院副院长,中国国际城市化发展战略研究委员会委员,北京信澳投资咨询有限公司董事长,北京信必达房地产经纪公司董事长。主要对全球化资本配置与房地产市场有着一定的研究积累,在金融与房地产行业有着良好的人脉资源。
 
 
 
  中国日报网:2014的房地产市场走向注定是不平凡的,形势错综复杂,波诡云谲。首先,政策方面,去年中央提出将建立房地产调控长效机制;市场方面,三四线城市房地产出现过剩现象,与大城市房价走势开始分化;宏观经济方面,今年下半年的经济形势并没有那么乐观。经历了上半年的平静后,下半年的房地产市场将何去何从?
 
  程崇山:再次应中国日报网邀请,对中国的房地产发展趋势做一些分析。就中国房地产市场情况,笔者认为在未来10-15年内,总的发展趋势是好的,虽然增幅会下降,同时个别城市房价会适当下跌,但总体不会有太大的问题。我们把房地产作为一种商品来研究,其分析如下:
 
  房地产关系到广大民众的需求,从而顺理成章的成为广大民众所重点关注的行业。作为商品属性而言,所有商品的价格高低与销量多少都取决于供需双方,房地产也不例外,房价的高低与房地产的销量取决于供需双方。
 
  因此,我们今天浅显的研究一下这个问题。
 
  让我们先看看需求方:房地产的需求方一部分是自住需求,另一部分是投资投机需求,还有一部分是做权钱交易行贿需求。
 
  第一、我们先看看自住型需求方:
 
  房地产是不是兴旺,关键看人口的净流入。随着中国城市化进程的发展,达到70%的城镇化率,我国仍要有10~15年的时间要走。未来10~15年还将有超过3亿人由农村走向城市,每年将有1300万人口由农村走向城市,每年1300万人口的净流入,都是自住型需求方,这部分需求大约占总需求方的45%左右,同时还有改善型自住需求的人群占20%,加起来自住型需求方占总需求方的65%左右。正是这个群体,影响着中国房地产的走势,笔者认为这么大的需求群体一定会让房地产市场兴旺,会支撑房地产的发展,支持房价上扬。
 
  还有,中国人自古的观念、情节,就是:买房子。自古就极度迷恋土地和房子。从前和现在,有钱的第一件事情就是:盖房子或者买房子。给儿子结婚用,给孙子准备着… …。因此,买房子的事情自古就是中国人的人生大事之一。这也进一步加剧了人们对房子的需求。
 
  第二、我们看看投资投机性需求方:
 
  我们看看房地产所处的投资环境:中国整体投资环境较为恶劣!除了房地产以外,很难找到同等或者相近回报率的投资产品。非法融资横行,股市就是场浩劫,期货是灾难,私人放贷风险极大而且没有保障,黄金也会下跌,信托也不保险,存银行就是贬值,买基金也会缩水下跌。除了以上高风险负回报的投资产品外,也就剩下国债、货币性基金及各个宝宝们的理财产品了,而这些也仅仅为了跑赢CPI。所以说,中国的投资环境让人心酸。唯一获取被动收入并非常保险的就只要房地产了。退一步来讲,至少也保值,随随便便收益都能跑赢各种理财产品。租售+抵押,资本层面灵活多变。所以,中国人如果讲投资,不买房子还能买什么?
 
  大家都知道房地产具备投资和投机的属性,是一个很好的投资投机性产品。特别是在前些年,很多人都在利用金融杠杆与城镇化进程的机会使自己的财富增值。使得房地产投资品的属性受到社会广泛追捧,而对房地产的居住属性重视不够。
 
  投资房地产一方面是利用房地产的稀缺性、不可再生性与经济的发展使房地产价值升值较快,高于通货膨胀,另一方面也是利用金融杠杆的作用,利用银行贷款低利率撬动房子的增值。比如:100万的房产,可以贷款70万,仅需投入30万元,而房地产的增值远高于还贷款的利息,这样就可以用30万元撬动100万元所获得的增值利润。那些早期就看好中国城镇化进程的朋友们就是这样利用金融杠杆与城镇化进程所带来的房地产增值来为自己获取高额的投资投机回报的
 
  现今国家已经在限制投资投机性需求方,房地产投资投机行为降低,这样使得这部分需求方大大减少,会在一定程度上影响房地产的销量与价格。投资型需求方比例大约占总需求方的25%左右。目前,这部分投资性需求的人,现在有一部分还在利用金融杠杆与房地产增值的属性为自己获利,不同的是他们在进行全球化资本配置,到一些国家政策稳定、人口净流入多、金融条件好的国家继续前几年的运作。如澳大利亚,加拿大,美国等地,最早到加拿大的多,现今到澳大利亚的多,同时还有去美国或欧洲等地的,为此笔者专门研究了这些国家投资的优劣对比,这不是今天要与大家分享的内容,笔者在未来的时间再与大家分享研究的结果。
 
  第三、我们也研究一下权钱交易的需求方
 
  近来,中央强力反腐,取得了可喜的成绩。而反腐工作持续,将大幅减少房产领域权钱交易,官员买房行为也将大幅减少,将影响房地产销量与房价,只是这方面的需求方在总需求方里占比太小,影响不了中国的房地产大趋势。
 
  下面我们再研究一下供给方,中国政府是最大的供给方,大家都知道,中国的土地归国家所有,土地的使用权买卖都是由国家控制,由各级政府操作。而房地产首先要由政府手里购买土地的使用权,然后才能建造房屋,从而在市场上销售。开发商仅仅是房地产行业中的一个环节,那么,各级政府对房地产怎么看?各地政府希望房价涨还是降?
 
  第一、各地政府过度依赖土地财政,是导致房价一度被推高的重要原因之一。
 
  一是土地财政依赖在一定程度上助长了中国经济出现虚胖繁荣的发展势头。土地财政令各地地王频现,地价的不断推高,给了房产投机者高位接盘的信心,其结果是全国各地房价大幅攀升。这样,各地的GDP也在房地产的拉动下出现了惊人的增长。
 
  二是土地财政依赖症令当地产业结构严重失衡。在土地财政依赖的思维模式下,各地方政府视房地产业为支柱。受其影响,金融机构及民间资本都向房地产领域集聚,这直接导致各地房地产一枝独秀,房价也一直呈上升态势。
 
  三是土地财政依赖令地方政府与开发商结成利益共同体。土地财政给地方政府带来了不菲的收入,在房价处于上升阶段时,地方政府不仅不作任何预警,反而放任很多地王出现,为获得巨额土地拍卖款而窃喜;在今年年初房价刚刚进行理性回调时,部分地方政府就迫不及待地出台救市政策。
 

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